Droit immobilier. Un acquéreur a assigné l’occupant d’un appartement en paiement d’une indemnité d’occupation pour une période où il n’était pas encore encore propriétaire du bien.
Une décision récente de la Cour de cassation a retenu l’attention du cabinet (Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 septembre 2019, n° 18-14.172, société Ream Real Estate Asset Management c/ société Banon & Philips) en raison de ses implications en matière de vente immobilière.
Les faits à l’origine de cette décision sont les suivants.
En 2002, une société X promet de vendre à une société Y un ensemble immobilier partiellement occupé par des tiers ; la promesse stipule un report du transfert de propriété du bien au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou d’une décision de justice.
La vente est régularisée en 2007 suivant décision de justice, confirmée en appel en 2010, car il est constaté le caractère parfait de la vente en débat à la date de conclusion de la promesse.
L’acquéreur assigne l’occupant de l’appartement en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période 2003 – 2006.
« Il est en effet de jurisprudence établie que les parties peuvent convenir que la propriété de la chose vendue ne sera transférée à l’acheteur qu’après un certain délai »
Il est débouté de sa demande. Un pourvoi est alors dirigé contre cette décision.
La Haute juridiction constate, tout d’abord, que les parties étaient convenues entre elles de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par décision de justice définitive.
Il est en effet de jurisprudence établie que les parties peuvent convenir que la propriété de la chose vendue ne sera transférée à l’acheteur qu’après un certain délai, l’exécution de certaines conditions ou l’accomplissement de formalités prévues (Cass. req., 26 juin 1935, DH 1935, 414).
Les dispositions de l’article 1583 du Code civil selon lesquelles la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé », n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger (Cass. civ. 3e, 09 juin 1971, Bull.1971 III n° 362, p.. 257 ; Cass. 1re civ., 24 janv. 1984, n° 82-14.841, Bull. civ. I, no 31).
La Cour régulatrice souligne également que, conformément à la volonté des parties, la vente est devenue parfaite à la suite de la date du prononcé du jugement, en 2007.
La cour d’appel avait exactement retenu que « c’est à cette date que s’était opéré le transfert effectif de propriété avec entrée en jouissance et qu’aucune mention du dispositif de cette décision ne contredisait les stipulations de la promesse de vente », et non en 2002, comme l’invoquait le demandeur.
Il en résulte que ce dernier ne disposait d’aucune prérogative sur l’occupant des lieux pour lui réclamer une indemnité d’occupation à une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien.
