Sans doute obnubilé par les excès de la location meublée « sauvage » à Paris et par le développement des offres internet de type Airbnb, Bercy projète de supprimer ou réduire les avantages fiscaux de la location meublée.
Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de déduire fiscalement l’amortissement, de l’immobilier, des travaux réalisés dans le logement mis en location, ainsi que du mobilier. C’est cet amortissement qui constitue le principal levier fiscal (en plus de la déduction des intérêts d’emprunts et des frais d’acquisition) et augmente la rentabilité de l’opération.
Une première piste de réforme actuellement en cours d’étude viserait le mode de calcul de la plus-value en cas de cession. La plus-value de cession d’un bien en LMNP, est aujourd’hui calculée comme une plus-value « privée », c’est-à-dire en comparant le prix de vente au prix d’acquisition et en appliquant les abattements de durée à la plus-value éventuelle. Les amortissements précédemment déduits des revenus ne sont pas réintégrés.
Le fisc envisage donc de modifier cela et de réintégrer dans le calcul de la plus-value, les amortissements précédemment déduits ! Or les résidences gérées regroupent de nombreux petits bailleurs copropriétaires ayant donné à bail commercial leur bien à un exploitant unique ! Ces copropriétaires ne peuvent en réalité pas souvent conserver leur bien au-delà de 10 ou 15 ans. Ils sont souvent contraints de céder, sinon au cours du premier bail, du moins après un renouvellement souvent décevant.
« Ce que le propriétaire a économisé grâce au statut de LMNP lui serait alors repris en quasi totalité au moment de la vente ».
In fine, tout bien immobilier LMNP, revendu à un prix seulement égal à son prix d’origine, voire même à un prix inférieur, serait taxé au titre d’une plus-value, lors de la cession. Ce que le propriétaire a économisé grâce au statut de LMNP lui serait alors repris en quasi totalité au moment de la vente. Le « meublé » revendu ne présenterait ainsi plus aucun avantage par rapport à un bien acheté nu et loué en foncier. Cette mesure viendra ainsi réduire encore plus l’intérêt de l’investissement en résidences gérées. En effet, les biens de ce type ne prennent et surtout ne prendront sans doute plus, à l’avenir de valeur avec le temps. Les prix de vente excessifs en début d’exploitation, puis les révisions de loyers à la baisse, fréquentes lors du renouvellement du bail, les risques d’obsolescence rapide des biens à usage intensif (EHPAD par exemple) et aux normes évolutives, les nécessités de travaux importants, rarement prévus à l’origine, ont fait disparaître depuis quelques années les illusions de plus-values « réelles » pour les investisseurs LMNP. En cas de revente au bout de quelques années (une option souvent choisie par ceux qui sont déçus par les espoirs des plus-values), il restait au moins l’avantage fiscal de la déduction des amortissements. Tel ne serait plus la cas : si les fonctionnaires de Bercy, énervés par les abus des meublés parisiens, modifient la règle, les investisseurs LMNP, en résidences gérées, découvriront vite qu’ils sont désormais piégés dans un investissement sans intérêt, dans lequel ils perdront à tous les coups !
« L’horizon s’assombrit encore un peu plus pour les investisseurs en résidences gérées ».
Une deuxième piste de réforme, concerne les locations en régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il s’agirait de baisser l’abattement forfaitaire, aujourd’hui de 50%, pour le ramener à 30%, si les revenus sont inférieurs à 15 000 €. Par exemple, un bailleur encaissant 14000 € de loyer par an serait alors imposé sur 9800 € de revenus BIC au lieu de 7000 €, soit un impôt de 2940 € au lieu de 2100, pour une tranche marginale de 30 %. Enfin, une variante de cette réforme, également à l’étude, consisterait à aligner tous les régimes, location meublée et libre, en créant un seul abattement à 40%. De quoi atténuer là encore l’attractivité de la location meublée
En somme, l’horizon s’assombrit encore un peu plus pour les investisseurs en résidences gérées. Quand leur exploitant, cynique, voulait réduire le loyer, fixé à l’origine à un niveau trop élevé pour justifier un prix de vente excessif, il évoquait alors avantages fiscaux importants. Que restera-t-il de ces avantages dans quelques mois ? Qui voudra acheter d’occasion un bien de ce type et à quel prix ? Que deviendra le marché secondaire de ces biens ? Qui pourra, s’il est bien éclairé, acheter neuf un bien dont le rendement brut est limité à environ 4%! ? Alors que l’avantage fiscal sert aujourd’hui de prétexte pour vendre ce type de biens, avec un rendement brut aussi bas et qu’il est assorti de risques non négligeables : non paiement des loyers, fréquents en résidences affaires ou tourisme, risques d’obsolescence et de résiliation à terme sans possibilité de reconversion, en EHPAD par exemple, risque généralisé de révision en baisse des loyers lors du renouvellement du bail…
Nous invitons les investisseurs en résidences gérées à bien réfléchir voire à fuir sans se retourner… Car un tel investissement, aujourd’hui médiocre pourrait bien devenir bientôt sans aucun intérêt. À moins que Bercy, ne lise cet article ou écoute ceux qui, comme nous, défendent à longueur d’année les investisseurs en LMNP. Pour ces derniers, la vie n’est pas le « long fleuve tranquille » que les alléchantes plaquettes leur promettent en soulignant la sécurité de l’investissement !
