Lorsqu’elles sont détenues par l’exploitant, les Parties privatives à usage commun (PPUC), permettent souvent à ce dernier d’instaurer un rapport de force défavorable aux copropriétaires.
Dans les résidences gérées, la terrasse ou le jardin font partie des partie communes.
Les Parties privatives à usage commun (PPUC), ou locaux de service, constituent l’une des particularités des résidences gérées (qu’importe qu’il s’agisse de résidence de tourisme, d’affaires, sénior ou d’EHPAD….).
Il s’agit, en quelque sorte, d’une catégorie hybride entre les parties privatives et les parties communes.
En réalité, ce sont simplement des parties communes « par essence » qui ont été « privatisées », à savoir, par exemple, un hall d’accueil, une cafétéria, un local à balais, une lingerie…
De prime abord, on peine à comprendre l’intérêt d‘une telle catégorie juridique. D’autant qu’on peut relever plusieurs contradictions directes ou indirectes dans leur seule dénomination.
Par exemple, si elles sont à usage commun, pourquoi en faire des parties privatives, ce qui implique la capacité du propriétaire d’en disposer comme bon lui semble, y compris de ne pas les affecter à un usage commun.
Le « chantage aux PPUC », un moyen de pression souvent efficace
De même, le fait qu’elles soient désignées comme à usage commun, renvoie à une obligation qui incomberait aux propriétaires de les mettre à la disposition de la communauté, ce qui contredit frontalement le droit de propriété tel que nous l’envisageons (abusus, usus, fructus, soit la pleine propriété).
En somme, sur un plan strictement juridique, on ne comprend pas bien le sens de la notion, cette catégorie ressemblant plus en réalité à une aberration, qu’à une trouvaille géniale.
Il faut davantage regarder du côté de la pratique pour comprendre le sens de la chose, ainsi que son intérêt.
La notion est née avec le développement des résidences-services, les monteurs de ces opérations comprenant rapidement que ces parties communes représentaient, pour l’exploitant, un enjeu de taille à plusieurs titres.
Parmi eux, figure bien sûr, la possibilité pour l’exploitant qui les détient, d’instaurer un rapport de force avec les copropriétaires, qui lui sera extrêmement favorable.
Celui-ci pourra, en effet, procéder à un « chantage aux PPUC » qui consiste à menacer les copropriétaires de ne plus permettre leur usage collectif, sauf à ce qu’ils cèdent à ses demandes, consistant, le plus souvent, en une baisse de loyer.
Le moyen de pression est souvent efficace car une résidence privée de hall d’accueil, de cafétéria, ou de piscine n’est très souvent, purement et simplement, plus exploitable.
Il ne s’agit d’ailleurs pas du seul effet pervers ; pour d’autres illustrations, voir notre article sur la révision des loyers, présentée de façon parfois trompeuse par l’exploitant : https://www.goethe-avocats.com/actualites/la-r%C3%A9vision-des-loyers-demand%C3%A9e-par-l-exploitant-est-elle-justifi%C3%A9e
