Les offres d’investissement dans le secteur des EHPAD sont nombreuses, mais la plupart des investisseurs ne maîtrisent pas souvent la réalité du produit vendu.
Une résidence EHPAD à Evry (91).
Sur le marché de la défiscalisation, l’investisseur trouvera de nombreux produits lui permettant d‘acquérir des lots dans des Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou plus communément EHPAD.
Or, l’expérience prouve que les investisseurs sont très rarement convenablement informés sur la réalité de ce qu’ils achètent, à savoir un lot dans un immeuble temporairement à destination d’EHPAD, et non un lot dans un EHPAD.
Littéralement la différence parait faible, juridiquement et pratiquement elle est colossale.
En effet, rares sont les investisseurs qui gardent à l’esprit qu’un EHPAD, bien plus qu’un immeuble, est avant tout une autorisation administrative d’exploiter un certain nombre de « lits » délivrée par l’Agence Régionale de Santé (ARS).
Car sans l’agrément donné par l’ARS, aucun immeuble ne peut être exploité en EHPAD, d’autant que ce sésame administratif n’est pas attaché à l’immeuble, mais à l’exploitant.
Cela a plusieurs conséquences lourdes que les investisseurs ignorent quasi systématiquement.
« L’investissement est bien plus risqué que ce qui est traditionnellement présenté par les commercialisateurs de ce type de produits ».
Parmi elles, le fait que l’exploitant puisse décider de transférer son exploitation dans un autre immeuble, laissant les copropriétaires investisseurs dans une situation extrêmement délicate, à savoir, notamment, devoir trouver une nouvelle destination à un immeuble structuré pour accueillir une activité d’EHPAD qui ne sera pourtant plus possible à l’avenir. Sauf dans le cas très particulier et rare, d’un immeuble abandonné par un exploitant d’EHPAD qui n’intéresse pas une autre exploitation et n’a donc plus jamais vocation à redevenir un EHPAD. D’autant que l’ARS qui a a autorisé le transfert, ne validera sûrement pas une nouvelle exploitation sur les lieux de même type, puisque le besoin a été satisfait ailleurs dans le même périmètre géographique.
En conclusion, l’investisseur en EHPAD doit bien avoir conscience qu’il n’achète pas un lot dans un EHPAD, mais dans un immeuble à destination (temporaire) d’EHPAD, ce qui implique que tôt ou tard la destination de son immeuble devra être modifiée.
Dans ce cas, il faudra alors chercher à limiter le préjudice, car les valeurs d’un immeuble exploité en EHPAD et celle dudit immeuble sans l’exploitation, sont très différentes l’une de l’autre.
Le sujet est donc manifestement plus compliqué et l’investissement bien plus risqué que ce qui est traditionnellement présenté par les commercialisateurs de ce type de produits.
La réalité est en effet assez éloignée de l’argumentaire de vente classique, aussi simpliste que trompeur, rapporté par de nombreux clients, consistant à faire valoir le vieillissement de la population française et qu’il y aura toujours, voire de plus en plus, besoin d’EHPAD.
À suivre, Investissement en EHPAD : que doit craindre le bailleur à la fin du bail ?
