L’exploitant en profite souvent pour demander une baisse de loyer et même parfois, faire peser la menace d’un non-renouvellement de bail pour la justifier.
Un EHPAD dans le Puy-de-Dôme (63).
Pour les investisseurs privés qui ont fait l’acquisition de lots dans un EHPAD, dans le cadre de dispositif de défiscalisation, la fin du premier bail est un moment important et souvent délicat.
Il n’est effectivement pas rare que les investisseurs bailleurs soient contraints de faire face à la volonté du preneur :
– Soit de quitter les lieux : au motif, selon les cas, que l’immeuble est trop vieux et, que, sauf à réaliser des travaux extrêmes lourds, une activité d’EHPAD ne pourra plus être conduite dans les lieux. Sans que ce soit inexacte, l’explication est souvent incomplète, à savoir qu’eu égard à l’évolution du marché et des exigences légales, un EHPAD d’une soixantaine de lits n’est pas rentable, et que procéder à un agrandissement ainsi qu’une mise aux normes de la partie ancienne, reviendraient plus cher que la construction d’un nouvel EHPAD. Rappelons à cet égard qu’un immeuble n’est un EHPAD, uniquement grâce aux autorisations d’exploitation accordées par l’ARS à l’exploitant, de telle sorte que ce dernier peut effectivement quitter les lieux dès lors qu’il y est autorisé par ladite autorité administrative (voir article précédent : Investissement en EHPAD : savez-vous ce que vous achetez ? ).
« Effrayer les copropriétaires avec la perspective d’un départ, pour négocier un nouveau bail aux loyers lourdement minorés ».
– Soit de solliciter une baisse des loyers : la fin du bail est un des moments où le preneur peut en effet solliciter une baisse du loyer commercial. Il arguera alors d’une augmentation de la concurrence et de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé de baisser ses prix, d’un immeuble vieillissant, de la nécessité de procéder à des travaux… Tout cela ayant vocation à démontrer que son taux d’effort (loyer versé aux bailleurs contre le chiffre d’affaires) est trop important, de telle sorte qu’il accepte de renouveler le bail qu’à condition que les loyers soient revus à la baisse, parfois de manière drastique (40 à 50%). Sur un plan formel, il s’agira de l’envoi d‘un simple courrier de nature à ouvrir la discussion ou d’un commandement signifié par huissier de justice avec demande de renouvellement du bail à un loyer minoré. (Sur les suites à donner, voir article précédent : Investissement en EHPAD : savez-vous ce que vous achetez ? ).
Les investisseurs pourront aussi être confrontés à l’indécision du preneur (véritable ou feinte). À savoir que ce dernier s’interrogera, ou fera mine de s’interroger sur ses intentions ; quitter l’immeuble, ou demander une baisse de loyer. Dans ce cas de figure, il s’agit souvent d’effrayer les copropriétaires avec la perspective d’un départ, pour négocier un nouveau bail aux loyers lourdement minorés.
En tout état de cause, les investisseurs en EHPAD doivent savoir que la fin du bail est rarement de tout repos.
À suivre : Investissement en EHPAD : la négociation, le juge de loyers, et le départ prématuré.
