De plus en plus de copropriétaires d’EHPAD rencontrent des problèmes de loyers, travaux ou autres menaces de la part de l’exploitant… Faisons le point sur les différentes difficultés et les moyens d’y faire face.
Notre cabinet est de plus en plus consulté pour assister des copropriétaires d’EHPAD confrontés à des demandes de baisses de loyers considérables, de paiements de travaux qui ne leur incombent pas d’après le bail, de menaces de résiliation du bail par l’exploitant voire de « transfert » de la résidence…
Comment en est-on arrivé là? Comment réagir ni trop tard, ni trop tôt, ni trop, ni trop peu?
Beaucoup d’EHPAD privés ont été créés au début des années 2000. – Les taux de rendement étaient plus élevés. – les baux étaient couramment indexés avec l’ ICC (indice du cout de la construction) – L’accès au statut LMP, était facile à l’époque et a suscité bien des convoitises et beaucoup d’ « arnaques » . – le produit EHPAD a été « vendu » avec facilité et grosses commissions, comme un produit « financier» : un prix surévalué sans rapport avec les prix immobiliers en échange d’une rentabilité présentée ( fallacieusement) comme garantie par une « exploitant » toujours sérieux ( même si certains se sont avérés de véritables amateurs voire des escrocs). – des « apprentis sorciers », parfois avocats, ont conseillé aux exploitants de “conserver” la propriété des locaux de service (sous des prétexte fiscaux), représentant plus de 30% des surfaces, alors que le prix des lots vendus aux copropriétaires était largement suffisant pour payer la totalité des surfaces vendus… Si la résidence, nouvellement construite a été bien exploitée et bien calibrée (nombre de lits, surface des chambres, emplacement) , le renouvellement des baux, ne pose pas de problème trop difficile: seule une augmentation trop rapide de l’ICC impose parfois un réajustement du loyer en baisse tout en laissant aux copropriétaires une rentabilité intéressante à comparer aux rendements actuels… Une négociation bien évaluée et bien menée dans ce cas de figure se termine en quelques semaines par un accord qui satisfait les bailleurs et l’exploitant.
« Arnaques et montages artificiels dès le départ »
Si la résidence était ancienne ou rénovée lors de sa commercialisation ( ou sa « recommercialisation » ) au début des années 2000, les choses se compliquent… – Les locaux ne sont parfois plus adaptables aux nouvelles normes sans travaux importants (douches aux normes PMR 2015 par exemple). – Trop de chambres doubles (peu appréciées et déconseillées par l’ARS) sont un handicap aux taux d’occupation. – Certaines résidences, trop petites (moins de 60 lits), n’ont pas toujours de possibilité d’extension et leur rentabilité est obérée par leur faible taille qui ne permet pas d’amortir des coûts de structure de soins et d’encadrement de plus en plus élevés et indépendants de la taille. – Certains montages sur des résidences anciennes ont été vendus par des réseaux commerciaux agressifs comme s’il s’agissait de résidences neuves et aux mêmes prix…
Dans ces cas là, plus difficiles les négociations sont âpres, tendues et longues…pas question pour les copropriétaires de s’en sortir honorablement sans être parfaitement regroupés et solidaires, ce à quoi nous les invitons toujours dans les dossiers que nous prenons en charge.
Il reste enfin le cas des véritables « arnaques » qui reposent sur des montages artificiels dès le départ : prix très surévalués avec fonds de concours, locaux déjà hors normes dès le début du bail, situation “passée sous silence” , ou encore des reventes en cours de bail, sur des résidences “tendues” en rentabilité qui ont permis à certains conseillers de faire de grasses plus-value en profitant de la baisse des rendements et en oubliant fréquemment leurs obligations de conseils et d’informations… Dans ces cas-là nous sommes contraints de rechercher des responsables et des responsabilités et noter métier d’avocat redevient alors « judiciaire ».
