Le changement de destination et la perte de la fiscalité de l’opération sont des risques sérieux pour les investisseurs.
Afin de bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire, l’opération d’investissement doit comporter plusieurs caractéristiques ; à défaut de satisfaire aux critères de la loi, l’investisseur ne sera pas éligible au système de défiscalisation. Parmi ces conditions, figure souvent la destination de l’ensemble immobilier (par exemple, la résidence doit être exploitée en sénior ou en EHPAD, ou en résidence étudiante). S’il est rare que, dès le début de l’exploitation, la destination qui a été commercialisée ne soit pas respectée, en revanche, il arrive que, ne serait-ce que partiellement, l’exploitant décide unilatéralement de modifier la destination des lots, au moins d’une partie d’entre eux (par exemple, changer la destination de résidence sénior en hôtelière). Si ce changement unilatéral peut être autorisé par les baux (du fait d’une rédaction non protectrice des investisseurs), la fiscalité de l’opération peut être remise en cause suite au changement d’activité.
Notre conseil : attention à la signature des baux !
Il est fondamental de s’assurer lors de la signature des baux que la destination spéciale permettant de bénéficier de l’avantage fiscal soit expressément inscrite au bail comme destination exclusive. Si l’investissement porte sur une résidence sénior et que c’est effectivement cette destination qui permet d’accéder au régime fiscal dérogatoire, il ne faut donc pas que la destination soit « résidence service » ce qui permettrait à l’exploitant de conduire d’autres activités de nature à aboutir à aboutir à une requalification fiscale.
