La Cour de cassation écarte l’application de la clause « circonstances affectant le bien » des baux REA
Après deux ans de batailles judiciaires, les affaires des loyers impayés par la société RESIDE ETUDES sont arrivés en Cour de cassation et, par deux arrêts rendus le 23 novembre 2022, la Haute Cour [1] a jugé, dans la lignée de ses arrêts du 30 juin 2022, que les loyers restés impayés par les exploitants durant la crise sanitaire sont dus quand bien même une clause du bail stipulerait que les loyers n’ont pas à être payés en cas de « circonstances affectant le bien ».
La Cour de cassation a ainsi rejeté un à un les arguments développés par la société RESIDE ETUDES APPARTHOTEL, qui reprochait à la Cour d’appel d’avoir interprété à tort le bail commercial pour faire droit aux demandes de paiement des loyers par provision.
La position du Cabinet GOETHE AVOCATS a donc emporté la conviction de la Cour de cassation qui affirme pour la première fois que :
- La clause-type du bail RESIDE ETUDES – qui ne concerne que les hypothèses dans lesquelles le bien est indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué – ne permet pas au bailleur d’échapper au paiement de ses loyers échus pendant la covid-19 ;
- Cette clause ne concerne que les cas où le local en soi est affecté (par exemple en cas d’incendie) ;
- La Cour de cassation conclu que le juge des référés, qui n’avait pas interprété le contrat de bail en écartant l’application de la clause litigieuse, a pu en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable.
A la lecture des arrêts de principe du 30 juin et du 23 novembre 2022, la Cour de cassation dessine les contours de ses lignes directrices :
- Les restrictions liées aux mesures législatives et règlementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire ne peuvent pas être imputables aux bailleurs et n’emportent pas perte de la chose louée ;
- Le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance puisque le locataire n’a été privé ni de la jouissance du local ni de la possibilité d’y développer son activité économique ;
- Le locataire ne peut se prévaloir de la force majeure ;
- Les clauses de « force majeure » permettant au locataire ne pas payer de loyer en cas de « circonstance affectant le bien » ne s’appliquent pas aux loyers « covid ».
La position de la Cour de cassation est salvatrice pour les copropriétaires bailleurs qui sont en droit d’exiger le paiement de 100% de leurs loyers échus pendant la crise sanitaire.
[1] Pourvois 22-12.753 et 22-13.773
