Face à la pandémie du COVID-19 de nombreux exploitants de résidence (tourisme, hôtelière, affaire, EHPAD, senior, étudiante…) ont cessé de payer les loyers commerciaux. Certains se revendiquent de l’imprévision dont dispose le Code civil pour cesser de payer lesdits loyers. Qu’en est-il ?
1- Qu’est-ce que l’imprévision ?
L’article 1195 dispose que :
« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »
En synthèse :
Pour les baux renouvelés ou conclus postérieurement à la réforme du droit des obligations du mois d’octobre 2016, le Code civil prévoit une obligation de renégociation du contrat lorsque son exécution est rendue excessivement onéreuse pour une partie.
En cas d’échec, la solution qui sera judiciaire pourra même aller jusqu’à la résolution du contrat.
Il est important de préciser que durant la négociation les obligations doivent être exécutées donc les loyers payés.
2- Le COVID-19 est-il un événement susceptible de déclencher le mécanisme de l’imprévision ?
Oui, si et seulement si :
– Le bail a été conclu ou renouvelé après le mois d’octobre 2016,
– Il est établi que le Covid 19 a rendu particulièrement onéreuse l’exécution du contrat,
– L’exploitant de résidence (tourisme, hôtelière, affaire, EHPAD, senior, étudiante…) ne cesse pas de payer les loyers.
3- Les exploitants de résidence (tourisme, hôtelière, affaire, EHPAD, senior, étudiante…) peuvent-ils se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas payer les loyers ?
Non, l’imprévision à supposer que l’exploitant puisse s’en prévaloir, n’entraine qu’une obligation de négociation amiable, qui sera transportée sur le terrain judiciaire en cas d’échec (pendant toute la durée du processus amiable et judiciaire, les loyers doivent être payés).
