Face à la pandémie du COVID-19, beaucoup d’exploitants de résidence de tourisme ont cessé de payer les loyers commerciaux. Certains (beaucoup) se revendiquent de la force majeure pour cesser de payer lesdits loyers. Qu’en est-il ?
1- Qu’est-ce que la force majeure ?
L’article 1218 du Code civil dispose que :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »
En synthèse :
La force majeur a deux critères :
– Imprévisibilité de l’évènement au jour du contrat,
– Irrésistibilité de l’événement.
La force majeure empêche l’exécution de l’obligation du débiteur de manière temporaire (suspension de l’obligation), ou permanente (résolution du contrat).
2- Le COVID 19 est-il un événement susceptible d’être caractérisé de force majeure ?
– Sous l’angle de l’imprévisibilité : possible pour les contrats antérieurs à l’apparition du virus en chine. Impossible pour les autres.
– Sous l’angle de l’irrésistibilité : L’appréciation de la jurisprudence est extrêmement stricte:
À minima : démontrer que le non-paiement des loyers doit être inévitable et insurmontable dans ses effets, ce qui réduit très considérablement les cas où la force majeure s’appliquerait.
Deux jurisprudences qui renforcent et fondent cette analyse :
- Dans le cas d’un bail rural, il a été jugé par la Cour d’appel de Toulouse que l’épidémie de grippe aviaire et les mesures de confinement appliquées ne présentaient pas un caractère irrésistible susceptible de constituer un cas de force majeure (CA TOULOUSE 3 octobre 2019 n°19/01579)
- La Cour de cassation a déjà précisé que le débiteur d’une obligation de paiement d’une somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Cass.16 septembre 2014, n°13-20.306)
3- En conclusion, la force majeure autorise-t-elle les exploitants de résidence à ne pas payer les loyers ?
La force majeure a très peu de chance de trouver application au profit des exploitants.
En somme, les exploitants ne bénéficiant pas de régimes spéciaux (ordonnance du 25 mars 2020), ne peuvent pas, selon nous, invoquer la force majeure pour ne pas payer les loyers commerciaux en résidence gérée (résidence de tourisme, hôtelière, affaire, ehpad, sénior, étudiant…).
