Quel est le contenu de l’ordonnance gouvernementale sur le COVID 19 et les loyers commerciaux ? À qui s’applique-t-elle et qui peut bénéficier de la mesure de protection accordée aux locataires ?
I. MESURES DU GOUVERNEMENT : RAPPEL DES TEXTES INTERVENUS
– LOI URGENCE POUR FAIRE FACE AU COVID19 290-2020 DU 23 MARS 2020 : décrète l’état d’urgence sanitaire pour deux mois (renouvelables) à partir du 12 mars et donc jusqu’au 12 mai.
– ORDONNANCE 316-2020 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19.
- Destinataires de la mesure : personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité (définition donnée par le Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020).
- Objet de la mesure : neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers.
– Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 : bénéficiaires du fonds de solidarité.
– Décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 qui modifie ordonnance 316-2020.
- Précise destinataires mesures : personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, remplissant les conditions et critères définis aux 1° et 3° à 8° de l’article 1er et aux 1° et 2° de l’article 2 du décret n° 2020-371 susvisé.
- Ajoute deux conditions de mise en œuvre du bénéfice de la mesure : le locataire doit justifier de sa qualité de bénéficiaire éligible.
– Décret du 16 avril 2020 n° 433 qui vient modifier certaines conditions d’accès au fonds de solidarité (décret 371-2020) et, par conséquent, les bénéficiaires éligibles aux mesures en matière de loyers
II. DISPOSITIF MIS EN PLACE EN MATIÈRE DE LOYERS COMMERCIAUX
1. MESURE DE PROTECTION ACCORDÉE PAR LE GOUVERNEMENT AUX LOCATAIRES : NEUTRALISATION DES SANCTIONS POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DE LOYERS OU CHARGES LOCATIVES PENDANT L’ÉTAT D’URGENCE
Avec une condition de temps et, bien entendu, de nature de loyers et charges, à savoir que les loyers et charges locative :
– concernent des locaux professionnels et commerciaux
– viennent à échéance dans la période comprise entre le début de l’état d’urgence sanitaire et deux mois suivants sa fin (à savoir le 12 mars 2020 et, pour l’instant, le 12 juillet 2020)
Dans ces conditions, les locataires ne peuvent encourir de :
– pénalités financières ou intérêts de retard,
– dommages-intérêts,
– astreinte,
– exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance,
– activation des garanties ou cautions
2. BÉNÉFICIAIRES DE LA MESURE :
Personnes physiques (commerçants, professions libérales) et morales (sociétés) de droit privé qui exercent une activité économique à l’exclusion de celles :
– en liquidation judiciaire au 1er mars 2020
OU
– ayant commencé leur activité après le 1er mars 2020
Pour être éligibles à la mesure ces entreprises doivent recouvrer un certain nombre de conditions :
Première condition alternative relative à l’activité de l’entreprise :
- soit poursuivant leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou liquidation judiciaire
- soit répondant aux conditions d’éligibilité précisées par décret du 30 mars 2020, à savoir :
- un effectif inférieur ou égal à 10 salariés ; Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;
- un chiffre d’affaires HT sur le dernier exercice clos inférieur à 1 000 000€ ; Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros
- Entreprise pas contrôlée par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ;
Deuxième condition alternative quant aux circonstances subies par l’entreprise Les locataires doivent avoir fait l’objet :
- d’une interdiction d’accueil du public
OU
- d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % en mars 2020. La référence pour le calcul de la perte de chiffre d’affaires est précisée ci-dessous :
- Entreprises existantes au 1er mars 2019 : Chiffre d’affaires du mois de mars 2019 ou, au choix moyenne mensuelle de l’exercice 2019
- Entreprises créées après le 1er mars 2019 : Chiffre d’affaires mensuel moyen entre la date de création et le 29 février 2020
- Entrepreneurs (ou société dont le dirigeant a) qui a bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité en mars 2019 : Chiffre d’affaires mensuel moyen entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020
3. MISE EN ŒUVRE DE LA MESURE DE PROTECTION : JUSTIFICATIFS À PRODUIRE AU BAILLEUR
Pour bénéficier de cette mesure, le preneur doit produire au bailleur, qui est en droit de lui demander, une déclaration sur l’honneur attestant du respect des conditions prévues à l’article 1er du décret initial n° 2020-371 du 30 mars 2020 (résumées ci-dessus) et de l’exactitude des informations déclarées.
ET
- soit, l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité
- soit, lorsqu’elles ont déposé une déclaration de cessation de paiements ou sont en difficulté au sens de l’article 2 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité, le cas échéant, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective.
