Les baisses de loyers réclamées aux copropriétaires doivent être étudiées avec toutes les précautions.
En cours d’exécution, ou au terme du bail, il est fréquent que l’exploitant sollicite des copropriétaires une baisse du loyer commercial. Afin d’obtenir amiablement cette baisse, l’exploitant expose à ses bailleurs toute une série de circonstances de nature à prouver que sa rentabilité est trop faible. Parmi celles-ci figure presque toujours une charge locative prétendument trop lourde ; en somme, le montant total des loyers que l’exploitant paie aux copropriétaires bailleurs serait trop important.
Or, il arrive qu’en décomposant le montant total des loyers versés, on s’aperçoit qu’une partie non négligeable est payée à des sociétés liées à l’exploitant, qui détiennent les locaux de service (cafeteria, lingerie, hall d’entrée…). Les loyers versés à ces sociétés titre desdits locaux, sont souvent bien supérieurs en proportion aux loyers versés aux investisseurs, qui ont pourtant financé seuls l’acquisition de l’immeuble. Aussi, le montant avancé par l’exploitant au titre du total des loyers payés aux bailleurs (taux d’effort) censé fonder principalement sa demande de baisse de loyer, est totalement trompeur, et ne peut servir de base pour apprécier l’opportunité de ladite baisse.
Notre conseil : acquérir les locaux de service
La propriété des locaux de service constitue un enjeu important, et les copropriétaires doivent chercher à les acquérir puisque dans la majorité des cas, ils ne les détiennent pas.
En cas de révision de loyer, il faut identifier les propriétaires desdits locaux et s’assurer que les loyers versés sont largement minorés en proportion par rapport aux loyers versés aux lots privatifs (la valeur locative des lots privatifs et des locaux de service ne peut être identique, et cette différence est bien sûr en faveur des lots privatifs et non l’inverse). Á défaut, la charge locative de l’exploitant sera lourdement faussée au détriment des copropriétaires, quand il s’agira de discuter d’une éventuelle baisse du loyer.
