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Le régime protecteur de la VEFA élargi aux résidences gérées

Mis à jour : 1 août 2019

La Cour de cassation a récemment rappelé que le régime protecteur de la VEFA était étendu aux lots des résidences gérées. La vente de locaux dans un immeuble en cours de rénovation, relève du secteur protégé dès lors que ces locaux sont à usage d’habitation et que l’acheteur effectue des versements avant l’achèvement.

Immeubles en construction à Strasbourg (67). Crédit : Laurent Jerry.

Commentaire d’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 17-17.908 [1] :

La loi du 3 janvier 1967, relative à la vente en état futur d’achèvement (VEFA), poursuivait initialement deux objectifs :

D’une part, l’établissement d’une règlementation relative à la vente d’immeubles futurs, avec l’instauration de la VEFA fixant les principes en la matière.

Et d’autre part, la mise en place d’un corps de mesures spéciales dont le but est d’assurer une protection renforcée de l’acheteur, le « secteur protégé », qui s’applique dès lors que les locaux à édifier sont à usage d’habitation ou mixte et dont l’acquisition doit donner lieu au versement de somme d’argent avant achèvement.

Classiquement, la jurisprudence considérait que les immeubles à usage touristique ou hôteliers étaient exclus du secteur protégé. Le fait d’acquérir dans de telles résidences, où l’acquéreur loue le bien via un bail commercial, permettait de considérer que l’on se situait hors secteur protégé [2].

Mais la position des tribunaux sur cette question a évolué dès 2016. En effet, dans une série d’arrêts du 7 janvier 2016 [3], la Haute juridiction, concernant un projet de rénovation d’un immeuble destiné à devenir une résidence sénior, a considéré que les règles du secteur protégé (prévues aux articles L. 261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation) sont applicables à l’opération après avoir relevé « que les actes de vente comportaient transfert de propriété de lots d'un immeuble, que les travaux de restructuration n'étaient pas terminés au jour de la vente et que les acquéreurs avaient réglé intégralement le prix d'achat dans les jours suivant celle-ci et constaté que les lots vendus étaient des appartements meublés à usage d'habitation principale, avec chacun salle de douches, toilettes, cuisine, destinés à être habités à l'année par des personnes âgées, […]. »


Dans l’affaire jugée le 23 mai 2019 qui nous intéresse ici, la Cour de cassation s’inscrit dans cette trajectoire jurisprudentielle.


«  L’enjeu est clair : l’application ou non du secteur protégé à la situation »

En effet, un particulier fait l’acquisition de lots dans un immeuble en cours de rénovation. Le programme a pour objet de réaliser une résidence hôtelière qui doit permettre à ses bénéficiaires de réaliser une opération de défiscalisation en recourant à la location meublée professionnelle. Le chantier est finalement abandonné.

Le vendeur et le maître d’œuvre sont mis en liquidation judiciaire et l’acquéreur cherche à mettre en jeu la responsabilité des notaires ayant concouru à la vente.

Selon lui, les officiers publics ont failli à leur obligation de conseil pour s’être abstenu de lui proposer une réitération de la vente sous le régime protecteur de la vente en l’état futur d’achèvement.


L’enjeu est clair : l’application ou non du secteur protégé à la situation.

Aux termes d’une appréciation in concreto, les juges du second degré retiennent la responsabilité des notaires, sur le terrain de la perte de chance subie par l’acheteur.

Dans l’espèce commentée, la Cour de cassation réitère sa position de 2016 et approuve la position de la Cour d’appel :


« Ayant constaté qu’un contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d’un deux pièces en duplex avec mise en place d’une copropriété tandis que l’acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d’habitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l’immeuble dont il dépendait, une cour d’appel en a déduit à bon droit que le régime protecteur de la vente en l’état futur d’achèvement prévu par l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation était applicable. »


Autrement dit, la finalité de l’opération prévaut sur le mode d’exploitation retenu par l’acquéreur.


En résumé, dans le cadre de vente en état futur d’achèvement ou de rénovation, de résidences gérées, les promoteurs devront désormais impérativement proposer des VEFA ou des ventes d’immeubles à rénover (VIR), selon le cas, du « secteur protégé ».

Le non-respect de ces règles est sanctionné lourdement par la nullité du contrat de vente.


[1] https://www.doctrine.fr/d/CASS/2019/JURITEXT000038567401

[2] Civ. 3e, 20 décembre 2012, n° 11-25.424

[3] Civ. 3e, 7 janvier 2016, n°14-29.655 à 14-29.676.