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Le piège du loyer variable en cas de reprise par un nouvel exploitant

Un loyer fixe est beaucoup plus sûr pour ne pas faire dépendre son montant des résultats ou du bon vouloir de l’exploitant.


Dès l’origine ou à l’occasion de la reprise de l’exploitation d’une résidence suite à la faillite de l’exploitant initial, une clause est insérée au bail et fait dépendre le montant du loyer sur sa partie la plus importante des résultats de l’exploitation ( la partie garantie étant très modeste ).


Toute une série d’arguments est alors mise en avant pour convaincre les investisseurs de l’intérêt de cette clause : nécessité de partager le risque, accord « win-win », possibilité d’obtenir un loyer supérieur par rapport à un loyer fixe classique… Malheureusement pour les copropriétaires, il arrive souvent que ces derniers ne perçoivent que le minimum garantie durant toute la durée du bail. Si cette situation est parfois le fruit d’une mauvaise activité de la résidence, elle résulte aussi souvent d’une exécution malhonnête de l’exploitant de ses engagements. Par exemple, pour ne pas avoir à payer ladite partie variable, ce dernier pourrait refuser de fournir les documents comptables qui permettent de procéder au calcul visé au bail, ou diminuera artificiellement la rentabilité de l’exploitation en faisant disparaitre le cash vers d’autres sociétés du groupe.


Notre conseil : bien définir les clauses qui pourraient déclencher une hausse du loyer

En la matière, tant que c’est possible, privilégiez un loyer fixe.


Mais si, eu égard aux circonstances, une part variable doit être intégrée, vous devez négocier qu’elle soit la plus faible possible, mais aussi vérifier que les évènements déclenchant son application soient clairement définis et réalisables. Ces mêmes éléments permettant de s’assurer de la bonne application de la clause doivent être fournis annuellement aux bailleurs (éléments comptables utiles). En cas de défaillance, ces éléments pourront être obtenus judiciairement au terme d’une procédure simple et rapide comme le référé notamment.