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La résiliation du bail commercial à l’épreuve de la procédure de liquidation judiciaire

Mis à jour : 31 oct 2019

La Cour de cassation fait la distinction entre les procédures de résiliation de plein droit et d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial.


Commentaire de l’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 9 octobre 2019 (RG n°18-17563)

Lorsque le bailleur a fait le choix de saisir le juge commissaire sur le fondement de l’article L 641-12 3° du Code de commerce, afin de solliciter la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, alors il n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire exigé par l’article L 145-41 du Code de commerce.


Tel est l’enseignement à tirer d’un arrêt récent rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 9 octobre 2019 (RG n°18-17563).


En l’espèce, par acte sous seing privé du 11 mai 2005, la SCI des Bains a consenti à la SARL CARLA un bail commercial.

Par jugement en date du 17 novembre 2016, le Tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SARL CARLA.

Par ordonnance du 8 mars 2017, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la SARL CARLA à la société Y.


Le bailleur, la SCI des Bains, a interjeté appel de cette ordonnance le 21 mars 2017, et a le même jour sollicité du juge commissaire, par requête, la constatation de la résiliation du bail commercial pour défaut de règlement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.


Par acte sous seing privé du 25 avril 2017, le liquidateur judiciaire et la société Y ont signé l’acte de cession du fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, sous condition que l’ordonnance du 8 mars 2017 ne soit pas infirmée.

Par ordonnance du 16 juin 2017, le juge-commissaire a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail commercial.


Par jugement du 10 octobre 2017, le Tribunal de commerce de Paris, statuant sur opposition, a rejeté la demande de constatation de résiliation du bail.

La société bailleresse a interjeté appel le 19 octobre 2017.


Cette dernière soutient que, postérieurement à l’expiration d’un délai de trois mois après le jugement prononçant la liquidation judiciaire, aucun loyer postérieur n’a été réglé. Elle avance que, puisqu’elle a fait le choix de saisir le juge-commissaire sur le fondement de l’article L 641-12 3° du Code de commerce pour voir constater la résiliation du bail, elle n’avait pas à faire délivrer de commandement de payer, comme elle aurait été tenue de le faire si elle avait agi devant le juge des référés.

La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 4 avril 2018 (Pole 5 – chambre 8 RG ° 17/19289) déboute la société demanderesse et confirme le jugement rendu en première instance.


Les juges du fonds retiennent que les dispositions de l’article L622-14 du Code de commerce ne dérogent pas aux dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d’un commandement.

Ils en concluent donc que la résolution de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois après le jugement d’ouverture n’est pas acquise tant qu’il n’y a pas eu, en application de l’article L 145-41 du Code de commerce, délivrance par acte d’huissier d’un commandement de payer au preneur. Dès lors, le fait pour le bailleur d’opter pour la saisine du juge-commissaire, plutôt que celle du juge des référés, ne le dispensait pas de la délivrance préalable du commandement visant la clause résolutoire.


La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle en effet, au visa des articles L 641-12 3° et R 641-21 alinéa 2 du Code de commerce, que : « lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ».


Dès lors, le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire en demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’avait pas pour obligation de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire tel que prévu par l’article L145-41 du Code de commerce.


Il y a en effet une distinction entre la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial, et la demande judiciaire de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

À la lecture de l’attendu de la Cour de cassation, on pourrait y voir un revirement de jurisprudence, or il n’en est rien.

En effet les juges du fond se sont référés à une jurisprudence constante de la Cour de cassation (notamment Cour de cassation, Chambre commerciale, 28 juin 2011, n°10/19331 ; Cour de cassation, Chambre commerciale, 6 décembre 2011, 10-25.689) qui précisait que les dispositions de l'article L. 622-14 du code de commerce ne dérogeaient pas aux dispositions de l'article L. 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement. La délivrance d’un commandement de payer était donc obligatoire avant de pouvoir saisir le juge aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Mais la Cour de cassation n’opère pas un revirement par rapport aux décisions précitées, elle ne fait en réalité qu’apporter une importante précision quant à l’obligation de délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il y a en effet une distinction entre la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial, et la demande judiciaire de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Dans la première hypothèse, il n’y a pas lieu de délivrer préalablement un commandement de payer. Cette obligation n’est faite qu’en cas de demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.


Pour aller plus loin, précisons qu’en vertu de l’article L 622-14 du Code de commerce, lorsque le preneur est soumis à une procédure collective, le bail des locaux professionnels est soumis à un régime particulièrement dérogatoire au droit commun et protecteur des droits du preneur. La résiliation du bail obéit donc à des règles restrictives pour le bailleur.


C’est exclusivement en cas de liquidation judiciaire du preneur que la loi permet au bailleur de faire constater, par le juge commissaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement de liquidation judiciaire, et ce sans saisine du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.