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L’exploitation d’une résidence étudiante n’est pas indivisible

Mis à jour : 6 juin 2019

L’absence de renouvellement de plusieurs lots au sein d’une résidence étudiante ne constitue qu’une perte partielle du fonds de commerce pour l’exploitant.

Une résidence étudiante à Tours (37). Crédit : Guillaume 70.

Un arrêt particulièrement éclairant et intéressant vient préciser que le non-renouvellement de plusieurs baux au sein d’une résidence étudiante constituait une perte partielle du fonds de commerce. Il a été rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, le 21 février dernier.


Ce faisant, la Cour estime que le fonds de commerce exploité en résidence étudiante par un exploitant unique n’a pas de caractère indivisible.


En l’espèce, des investisseurs ont acquis des lots immobiliers au sein d’une résidence comportant 259 lots, et ont donné à bail leurs lors à une société ayant pour activité la location de logements en meublé avec fourniture de services para-hôteliers.


Les copropriétaires-bailleurs de 168 lots ont par la suite délivré congé au preneur, sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Les bailleurs ont alors été assignés par la société exploitante en nullité des congés et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs arguaient que le preneur avait, sans avoir obtenu d’autorisation de leur part, sous-loué leurs lots à des étudiants.


La Cour a donné droit au preneur quant à sa demande en indemnités d’éviction, en estimant que ce dernier a simplement exercé son activité commerciale en signant avec des étudiants des contrats de location meublée, ce qui ne constitue pas une sous-location à titre commercial.


Concluant à l’absence de motif grave et légitime, les bailleurs sont donc tenus de payer au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce.

Mais l’intérêt de l’arrêt porte surtout sur ce qui va suivre.


Le preneur, afin de calculer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est du, a soutenu que la résidence étudiante constituait une unité d’exploitation unique, à cause de la destination unique de l’immeuble et de l’identité des baux commerciaux conclus avec un seul et même preneur, et en a conclu que la perte d’un lot constitue la quote-part de la perte du fonds de commerce. Il a donc souhaité que la méthode hôtelière soit appliquée, et que le montant de l’indemnité d’éviction soit chiffré sur la base de la perte globale du fonds de commerce à partir du chiffre d’affaires annuel moyen de ses 3 dernières années.


Les bailleurs quant à eux soutenaient qu’il n’y avait pas eu perte totale du fonds, mais seulement une perte partielle dans la mesure où tous les congés n’avaient pas été délivrés, de sorte que le preneur pouvait continuer à exploiter la résidence pour les lots restants Ils estimaient que l’activité exercée ne se rapprochait pas de celle de l’hôtellerie, et rejetaient ainsi la méthode d’évaluation par le chiffre d’affaires retenue pour lui préférer la méthode d’évaluation par l’excédent brut d’exploitation.

La Cour de cassation, suivant la position de la Cour d’appel de Versailles, a retenu dans un attendu de principe :


« Mais attendu qu’ayant souverainement retenu, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que le non-renouvellement des baux de plusieurs lots constituait une perte partielle du fonds de commerce et ayant indemnisé la perte de rentabilité du fonds subsistant, la cour d’appel, qui a ainsi écarté le caractère indivisible du fonds et qui a souverainement retenu que les usages professionnels observés dans la branche d’activité de l’hôtellerie n’avaient pas à s’appliquer à l’activité d’exploitation de résidence étudiantes, a fixé le montant de l’indemnité d’éviction selon le mode de calcul qui lui paraissait le plus approprié et a légalement justifié sa décision ».


Dans les résidences de ce type, il y a autant de bailleurs que de lots exploités.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’éviction sera calculé non pas en fonction de la perte totale, mais seulement d’une partie partielle du fonds de commerce de l’exploitant, de sorte que ce montant sera moins conséquent pour l’investisseur que celui initialement fixé par l’exploitant.

Cet arrêt est donc particulièrement intéressant, même si sa portée est à ce jour toutefois limitée.


Intéressant car la cour relève que si l’activité de résidence étudiante para-hôtelière peut évoquer celle d’hôtel meublé, le fonctionnement de la résidence en diffère dans la mesure où pour un hôtel meublé il n’existe qu’un bailleur ; alors que dans les résidences de ce type, il y a autant de bailleurs que de lots exploités, ce qui est de nature à entraver la gestion de l’ensemble, voire à conduire à la fermeture de la résidence pour le cas où la totalité des bailleurs déciderait de donner congé.

Bémol toutefois, la Cour de cassation semble quelque peu méconnaitre le fonctionnement des résidences de service, en ce qu’elle approuve la position de la Cour d’appel qui avait retenu que les bailleurs ayant délivré congé pouvaient donner leur lot à un autre exploitant, de sorte que la résidence serait exploitée par plusieurs exploitants à la fois, ce qui dans la réalité est tout de même très peu appliqué dans les résidences service.


Portée limitée car l’on comprend à la lecture de l’attendu de principe que seules sont concernées les résidences étudiantes. Or, l’ensemble des résidences-services fonctionnent sur le même modèle, à savoir un exploitant unique et une multitude de copropriétaires-bailleurs.


Il y a fort à parier que la Cour de cassation décide d’aligner cette jurisprudence à l’ensemble des résidences-service comportant un exploitant unique afin de tendre, comme nous le faisons au quotidien au cabinet, à une meilleure prise en compte des intérêts des investisseurs.