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Investir en EHPAD : trop de risques pour un rendement trop faible !

Mis à jour : 28 févr 2019


Un EHPAD à Hauteville-lès-Dijon (21).

J’interviens fréquemment à la demande de mes clients pour des renégociation ou renouvellement de baux d’EHPAD. Je ne peux que relater ici les désillusions qui touchent de nombreux copropriétaires d’EHPAD! Ils découvrent que leur bail commercial, si souvent présenté comme “sécurisé”, ne les protège pas en particulier lors du renouvellement du bail. ils doivent en effet souvent affronter: – des demandes de participations aux travaux de mise aux normes ou de modernisation qui devaient être prise en charge par l’exploitant – des demandes de baisses de loyer qui font plus qu’annuler les indexations passées – des demandes de renouvellement du bail avec modification des clauses de travaux, de résiliation triennale, de représentation aux AG etc..toutes clauses susceptibles de déprécier la valeur des biens des copropriétaires. – des “pseudo-expertises” de valeur locative inacceptables. Dans les résidences ou les locaux de service ne sont pas sous le contrôle des copropriétaires, les exploitants et leurs conseils n’hésitent pas à tenter une “répartition” de valeur locative très défavorable aux copropriétaires. Les copropriétaires ne savent pas démonter la “manipulation” de l’expertise, ni affronter les conseils de l’exploitant dont certains on pu écrire des ouvrages laudatifs sur ce type d’investissement qu’ils contribuent ensuite à rendre désastreux pour les lecteurs “bernés” de leurs ouvrages. – des pressions voire des manipulations étonnantes de certains exploitants et de leurs conseils pour obtenir des signatures rapides sur leurs demandes pressantes de baisse de loyer et de bail modifié.

C’est ainsi que les copropriétaires découvrent souvent que leurs biens n’ont rien à voir avec des immeubles Haussmanniens. Il n’y a aujourd’hui plus d’espoir de plus-values compte tenu de la faiblesses des taux d’une part et de la faiblesse des rendements actuels! Ce qui s’est passé dans la décennie écoulée ne se reproduira pas. La baisse des rendements provoquait des hausse de prix fictives dont certains n’hésitaient à profiter en cédant leurs biens en cours de bail à des investisseurs avides de ce produit. Ces investisseurs de la “deuxième heure” souffrent aujourd’hui plus que les autres! ils payent cher, trop cher leur entrée tardive sur le marché de “l’or gris”.

L’évolution rapide des normes, celle de la population des résidents de plus en plus âgés , de plus en plus dépendants, le déséquilibre grandissant des rapports de force entre les copropriétaires et les exploitants, encore aggravé par la Loi Pinel, tout cela contribue à faire de l’investissement en EHPAD un choix de plus en plus hasardeux! Une rentabilité de 4,3% sur les programmes neufs et de 5,3% sur les “reventes” c’est très insuffisant au regard des risques réels de cet investissement. trop cher! trop risqué! pas assez rentable! Je sais bien que ce « produit » est facile à vendre et profitable pour les CGP, cependant le respect de leurs clients et leur devoir de conseil devraient rendre certains plus prudents.     Philip Pechayre.