• Goethe Avocats

COVID-19 & loyers commerciaux- Les mécanismes d’exception du Code civil : l'exception d’inexécution

Face à la pandémie du Covid 19, de nombreux exploitants de résidence ont cessé de payer les loyers commerciaux. Dans cette deuxième partie, c'est l'exception d'inexécution qui nous intéresse. Certains se revendiquent de cette exception d’inexécution dont dispose le Code civil pour cesser de payer lesdits loyers. Une clarification s'impose grâce au Code civil.

1- Qu’est-ce que l’exception d’inexécution ?

L’article 1219 du Code civil dispose que :

« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1220 le complète en disposant que :

« Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

En synthèse :

Le débiteur d’une obligation peut ne pas exécuter ses obligations, si son cocontractant manque gravement à l’exécution de ses propres obligations, étant précisé que la gravité du manquement est entendu très strictement en jurisprudence.

2- Le COVID 19 constitue-t-il un événement susceptible de déclencher le mécanisme de l’exception d’inexécution?

La doctrine la mieux autorisée estime qu’éventuellement ce principe pourrait trouver application dans l’hypothèse d’une fermeture administrative du local commercial ce qui aboutirait à un non-respect de l’obligation de délivrance du bailleur.

3- Les exploitants de résidence (tourisme, hôtelière, affaire, EHPAD, senior, étudiante…) peuvent-ils se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas payer les loyers ?

Non, sauf à ce que le local donné à bail ait été fermé par décision administrative, hypothèse assez rare au demeurant.


© 2018 par JAPPAL-UI

  • Facebook Goethe Avocats
  • LinkedIn Goethe Avocats