Face à la multiplication des cas de loyers impayés par les exploitants de résidence, le cabinet Goethe Avocats appelle de ses vœux, des négociations au cas par cas, résidence par résidence. Le seul moyen de sécuriser rapidement la situation et préserver les bailleurs contre des concessions imposées et totalement injustifiées.
Après un court état de sidération, les exploitants de résidence gérée n’ont pas tardé à réagir, puisqu’une partie non négligeable d’entre eux a très rapidement cessé de payer les loyers commerciaux dus aux investisseurs (il s’agit essentiellement des résidences hôtelières, de tourisme et d’affaire).
Des milliers de courriers sont partis à l’attention de ces derniers annonçant la bonne nouvelle, justifiant la décision sur un plan juridique par tout et (surtout) n’importe quoi, ne donnant pas, ou trop peu, d’indications sur la mesure qu’ils prenaient d’autorité.
À leur décharge, la situation que nous vivons est sans précèdent à l’époque moderne, et il faut bien reconnaitre, qu’il est extrêmement dur, pour ne pas dire impossible, de dire de quoi demain sera fait.
Il n’empêche qu’encore et toujours; la solution retenue par les exploitants face aux difficultés consiste à ne pas payer les loyers, qui sont décidément selon eux la variable d’ajustement de leur exploitation.
Comme à l’accoutumé, les exploitants de résidence gérée considère leurs bailleurs (quand la nécessité s’en fait sentir) comme leurs banquiers chargés d’assurer le financement de leur exploitation, ou leurs associés sensés supportés les risques d’entreprise.
Plutôt que de solliciter un prêt de leur banque, ou une recapitalisation de leurs actionnaires, ils ont donc choisi face au covid, presque par reflexe, d’affronter leurs difficultés en cessant de payer les loyers.
Si le principe est en lui-même éminemment contestable, le véritable problème se situe plus au niveau de la généralisation de la réaction.
Si cesser de payer les loyers peut se comprendre quand la résidence est fermée par décision administrative, éventuellement quand elle affiche porte close du fait de l’absence totale d’activité, il en est différemment quand elle continue à fonctionner.
Comment comprendre qu’on ne paie plus les loyers dans une résidence de tourisme qui réalise l’intégralité de son chiffre d’affaires l’hiver ou l’été, puisque le timing de la crise lui est favorable ?
De même comment peut-on légitimement ne plus payer les loyers dans une résidence sénior dont l’occupation n’a pas baissé ?
Toutes les situations sont évidemment différentes et, rare sont celles, en réalité, qui justifient, sur un plan économique (sans parler du point de vue juridique), un arrêt du paiement des loyers.
« Rien ne justifie que les bailleurs soient les seuls à faire des sacrifices ».
Il est malheureusement évident que de nombreux copropriétaires souffrent d’un effet d’aubaine lié au covid-19, ce qui ne peut être toléré.
C’est une des raisons pour lesquelles, face à cette situation, nous estimons que tout règlement global de la situation, soit par le biais « d’accord généraux » conclus par des associations autoproclamés comme représentatives des bailleurs, soit au moyen d’ordonnance sectoriel, constituerait une erreur majeure dont les bailleurs seraient les victimes.
Nous préconisons, des négociations au cas par cas, résidence par résidence, comme seul moyen de sécuriser rapidement la situation et préserver les bailleurs contre des concessions imposées et totalement injustifiées.
Ces négociations doivent s’articuler, à grands traits, autour des principes suivants :
– Analyser la situation de l’exploitation de la résidence et apprécier si les difficultés invoquées sont réelles et assez substantielles pour que les bailleurs, dont l’intérêt n’est naturellement pas la faillite de l’exploitant, acceptent des concessions en terme de loyer.
– Si des concessions doivent être faites :
- Elles doivent être strictement limitées dans le temps et ne surtout pas reposer sur des mécanismes complexes de réajustement des loyers sur des années ; cela entraînera des contentieux quasi systématiquement et créera une incertitude qui retirera toute forme de liquidité au bien ;
- Elles doivent avoir une contrepartie. Rien ne justifie que les bailleurs soient les seuls à faire des sacrifices.
Toute autre manière de régler le problème constituerait une énième nouvelle injustice à l’égard des bailleurs investisseurs, et serait extrêmement préoccupante pour l’avenir.
Nous déploierons toute notre énergie et notre compétence, pour que la solution de l’étude et de la négociation au cas par cas soit retenue.
Les investisseurs bailleurs en résidence gérée (résidence de tourisme, hôtelière, affaire, EHPAD, sénior, étudiante..) ont, encore plus qu’hier, besoin d’être défendus.
