De nombreux copropriétaires des résidences Appart’City viennent nous voir pour se faire payer. C’est bien entendu le minimum que peut attendre un bailleur de son locataire. Et le minimum que peut obtenir notre cabinet.
Appart’City, même après sa fusion avec Park & suites perd de l’argent ! Beaucoup ! Pourquoi ? Parce que les actionnaires d’Appart’City on fait construire trop de résidences, vendues trop cher pour engranger de gros bénéfices de promotion à l’origine, en promettant des loyers trop élevés qui déséquilibrent une exploitation devenue difficile sur plusieurs marchés saturés ou concurrencés par des formules plus performantes.
Les copropriétaires sont ils responsables de cela ? Non bien sûr! Doivent ils en supporter les conséquences ? Non en théorie et pourtant les loyers impayés se comptent par trimestre ! Et il faut mandater un avocat pour réussir à faire payer les loyers et c’est anormal.
Mais le plus dur est à venir pour les copropriétaires, qui courent après leurs loyers… Quand on sait que les loyers payés aux copropriétaires représentent plus de 40% du chiffre d’affaires de ce groupe, les copropriétaires de la plupart des résidences ont du souci à se faire tant qu’ Appart’City perdra de l’argent !
Autrement dit, malgré les espoirs suscités par l’arrivée (hypothétique) de capitaux frais venus des nouveaux actionnaires et même des anciens, les copropriétaires ne pourront pas dormir tranquille tant que ce groupe perdra de l’argent.
Et seule une bonne gestion lui permettra d’arrêter d’en perdre. Plus qu’en montant en gamme, ou en menant une politique commerciale plus affûtée. Car en définitive, il n’y a pas de solution durable sans sacrifices à consentir, de gré ou de force, par beaucoup de copropriétaires : baisses de loyer, participations aux travaux…
« Matraquage fiscal et produits toxiques. »
Oui mais voilà : des dizaines de conseils, d’associations de défense se pressent autour des copropriétaires et continuent de les faire « rêver » d’un monde où il serait possible de résoudre le problème à force de procédures, de plaintes pénales, voire de recours auprès de l’AMF (autorité des marchés financiers) ou de l’Autorité de la Concurrence, ou grâce à une médiatisation plus ou moins heureuse, ou un lobbying intense auprès de politiques. Ces derniers se montrent peu intéressés par des épargnants qu’ils matraquent fiscalement en les poussant ainsi dans les bras de ceux qui leur vendent, à grands profits, ces produits « toxiques » dont Appart’City n’est que l’un des exemples.
Pire, certains seraient prêts à tout faire pour obtenir un dépôt de bilan ou provoquer une mise en sauvegarde. C’est ignorer les pouvoirs d’un Administrateur Judiciaire, qui dispose d’armes redoutables et de droits exorbitants à l’égard des bailleurs « rétifs » : résilier un bail à tout moment, sans se préoccuper de la durée convenue et sans avoir à verser un sou !
En effet, tout ce qui serait dû ne serait pas payé mais deviendrait seulement une « déclaration de créances » que le juge de surcroît pourrait décider d’étaler sur dix ans sans intérêt. Si toutefois l’entreprise n’est pas liquidée tout simplement car les meilleures résidences seraient sans doute cédées dans un plan de cession et le reste « liquidé » et les créances de loyers perdues à jamais !
Mais heureusement les actionnaires d’Appart’City risquent aussi de tout perdre à ce jeu dangereux et il est probable que sauf si un groupe trop important de bailleurs « kamikazes » ou mal conseillés arrivaient à faire « tomber » le groupe, cette hypothèse n’est sans doute pas celle que souhaite les dirigeants d’Appart’City et leurs actionnaires. Ainsi les copropriétaires d’AppartCity ne dormiront tranquilles que lorsque ce groupe gagnera de l’argent ! Ces derniers doivent désormais se regrouper avec lucidité pour se faire payer mais surtout, pour préparer intelligemment la suite. Car la négociation est indispensable pour établir un compromis viable avec votre locataire ! Ce qui implique une transparence sur les résultats de toutes les résidences de la part d’Appart’City, mais aussi des conseils expérimentés qui éclairent les copropriétaires sur les différentes solutions et alternatives, à la fois résidence par résidence, mais aussi par groupe de résidences.
« Il ne suffit pas de connaître le droit pour cela : il faut une véritable expérience des négociations d’affaires et de la gestion des crises d’entreprises en difficultés ».
Voila pourquoi les copropriétaires et les résidences, représentées par leurs associations ou leur conseil syndical, doivent se regrouper autour de conseils capables de négocier au mieux ce type d’accord parce que c’est leur métier et qu’ils en ont l’experience. Il ne suffit pas de connaître le droit pour cela : il faut une véritable expérience des négociations d’affaires et de la gestion des crises d’entreprises en difficultés.
Notre cabinet est spécialisé dans ce type de négociation et nous nous y sommes bien préparés. Enfin, 100 copropriétaires représentés et conseillés dans une résidence c’est bien. Mais 100 résidences qui accepteraient de se regrouper pour négocier, ce serait mieux ! Encore faut il que les intéressés le comprennent et que ceux qui les conseillent cessent de « jouer perso », car seul un élan collectif, un regroupement puissant des résidences en vue de la négociation, autour de négociateurs en petit nombre mais compétents et mandatés, donnera des résultats optimum. Alors peut-être, à l’issue de telles négociations, les copropriétaires d’Appartcity pourront retrouver le sommeil.
